X
Następny artykuł dla ciebie

Komfort pracowników – temu celowi jest dziś podporządkowane tworzenie przestrzeni do pracy. Dobra koniunktura gospodarcza i chęć sprostania wymogom stawianym nowoczesnym biurom dostarcza paliwa całej branży nieruchomości.

Patrząc z perspektywy czasu, projektowanie biura musiało być kiedyś stosunkowo prostym zajęciem. Kilkanaście lat temu, kiedy firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu (np. outsourcingowe) zaczęły stymulować rynek nieruchomości biurowych, priorytetem był korzystny stosunek ceny najmu do liczby stanowisk pracy. Sami użytkownicy danej przestrzeni znacznie częściej niż dzisiaj zajmowali się mniej więcej tym samym przez cały dzień. Nawet w prestiżowych korporacjach nierzadko oczekiwano od pracownika, że będzie po prostu wykonywać szereg powtarzalnych czynności przez kilka godzin dziennie – i tak od poniedziałku do piątku. Obecnie jednak trendy demograficzne, społeczne i technologiczne sprawiają, że powszechność tego typu pracy maleje. Coraz więcej codziennych procesów ulega automatyzacji, więc energia pracowników może być pożytkowana na bardziej kreatywne zadania. Więcej czasu niż kilka lat temu spędzamy więc na doraźnych spotkaniach, rośnie też powszechność zespołów zadaniowych tworzonych na potrzeby konkretnego projektu i rozwiązywanych zaraz po jego zakończeniu.

Harvard Business Review Polska to prestiżowy magazyn dla tych, którzy są głodni sukcesu. Inwestując w wiedzę harvardzką, robisz krok w dobrym kierunku. Sprawdź teraz!

Zwiększająca się różnorodność procesów wymusza bardziej zróżnicowane wnętrza odpowiadające odmiennym potrzebom organizacji i samych zespołów. Dlatego nie wystarczy już dziś zapełnić biura na planie otwartym (open space) rzędami biurek i komputerów, aby zapewnić pracownikom odpowiednie warunki do realizowania ich codziennych zadań. Obecnie koniecznością są kameralne salki spotkań, przestrzenie do rozmów telefonicznych czy miejsca do pracy w skupieniu.

Rośnie świadomość znaczenia takich aspektów przestrzeni do pracy jak właściwe oświetlenie biura, wysokość mebli czy wreszcie poziom hałasu.

W dobie rynku pracownika biznes jest też coraz bardziej zainteresowany zapewnieniem zespołom odpowiednio komfortowych warunków. Rośnie więc świadomość znaczenia takich aspektów przestrzeni do pracy jak oświetlenie biura, wysokość mebli czy poziom hałasu, którego nadmiar do dziś jest zmorą wielu użytkowników biurowców. Chcąc przyciągnąć najbardziej poszukiwanych pracowników, firmy inwestują w zapewnienie im odpowiedniej wygody na co dzień. Co bardzo ważne, wydatki na ten cel są traktowane jak inwestycja w przyciągnięcie odpowiednich pracowników oraz retencję kadr. Kandydaci do pracy, mając do wyboru kilka ofert zatrudnienia równorzędnych pod względem zakresu obowiązków i wynagrodzenia, biorą pod uwagę takie czynniki jak lokalizacja biura firmy, jego wystrój czy wyposażenie. Skala przemian zachodzących w całym społeczeństwie, w tym na rynku pracy, nie umyka uwadze architektów i deweloperów. Kolejne budynki tworzą w taki sposób, aby odpowiadały nie tylko bieżącym trendom, ale również były gotowe na wyzwania przyszłości.

Narzędzie HR

Wykorzystywanie biurowców jako narzędzia służącego pozyskaniu nowych pracowników potwierdzają badania. Jak wynika z badania ICAN Research przeprowadzonego na zlecenie firmy Skanska, proekologiczne rozwiązania w biurowcach stały się już standardem. W większości przypadków spełnianie określonych środowiskowych norm potwierdzają certyfikaty LEED lub BREEAM. Jednym z głównych celów spełniania wyśrubowanych norm środowiskowych jest troska o zdrowie i ogólny dobrostan użytkowników biura. Badanie wykazało, że dobrostan pracowników (wellbeing) stanowi dziś najważniejszy trend w tworzeniu przestrzeni do pracy. Co więcej, wszystkie pozostałe tendencje zachodzące na rynku wydają się mu pośrednio lub bezpośrednio podporządkowane. Chodzi przecież o stworzenie komfortowej przestrzeni dla pracowników, którzy w dobrze zaprojektowanym i zaaranżowanym otoczeniu będą z zaangażowaniem wykonywać swoją pracę, a także będą mniej skłonni do przyjmowania ofert zatrudnienia od konkurencji.

Komfortowe biuro może pozostać tylko nośnym hasłem, jeśli czynniki, które wpływają na komfort pracy, nie zostaną właściwie zdefiniowane. Łatwo można bowiem wydać potężne pieniądze na całkowite przearanżowanie przestrzeni czy wyposażenie jej w najdroższe meble w najmodniejszych kolorach i wciąż mieć biuro, które nie spełnia naszych oczekiwań. Jak więc uniknąć kosztownych pomyłek? Jak wykazało wspomniane badanie ICAN Research, w praktyce ważną cechą takiej komfortowej przestrzeni jest jej wielofunkcjonalność. To kolejne pojęcie, które powinny przyswoić sobie osoby zastanawiające się nad zmianą siedziby swojego biznesu. Oczywiście najważniejszą funkcją biura jest (i pozostanie) tworzenie miejsca do pracy. Jednak obecnie powinno ono odpowiadać na szereg innych potrzeb. Powinno np. dawać dostęp do udogodnień oczekiwanych przez pracowników – w bezpośrednim sąsiedztwie powinny znajdować się więc np. restauracje, siłownia, pralnia czy przedszkole. Ważną rolę odgrywa usytuowanie w odpowiednim punkcie miasta. „Zarządy firm są dziś znacznie bardziej niż kiedyś skłonne do wydawania pieniędzy na lepszą lokalizację. W cenie są obszary dobrze skomunikowane, z dużą liczbą punktów gastronomicznych i handlowych, jednym słowem miejsca, w których wiele się dzieje. Stąd np. rosnąca popularność tzw. bliskiej Woli w Warszawie” – przyznaje Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE, firmie doradczej zajmującej się nieruchomościami komercyjnymi.

W wielofunkcyjności chodzi o komfort psychiczny pracowników, którzy mogą skupić się na swoich codziennych zadaniach, nie martwiąc się w godzinach pracy, że np. piąty dzień z rzędu nie zdążą odebrać garnituru z pralni. „Bieżącą sytuację na rynku pracy bardzo dobrze widać również w branży biurowej. Firmom bardzo zależy na utrzymywaniu rotacji pracowników na niskim poziomie. Można oczywiście dążyć do tego za pomocą podwyżek wynagrodzenia, ale to rozwiązanie na krótką metę. Jednym ze sposobów sprawienia, by ludzie co rano przychodzili z uśmiechem do pracy jest stworzenie im odpowiednich warunków do pracy – potwierdza Kałędkiewicz. – Obecnie coraz częściej rozmowy z najemcami przychodzącymi do CBRE rozpoczynają się właśnie od aspektów HR‑owych. Dla pracowników znaczenie mają dziś takie czynniki jak wystrój biura, wykorzystane meble czy cechy budynku, np. widok z okna. Obecność siłowni w budynku nikogo już dzisiaj nie dziwi. W niektórych biurowcach, np. gdańskiej Alchemii, przewidziano basen i ściankę wspinaczkową”.

Warszawski rynek biurowy w liczbach

Biurowa technologia

Badanie ICAN Research wykazało też, że ludzie zajmujący się nieruchomościami biurowymi powinni znać termin PropTech, który najprawdopodobniej będzie tylko zyskiwać na znaczeniu. Ten termin jest zlepkiem słów property i technology. Oznacza wykorzystanie nowoczesnych technologii w zarządzaniu nieruchomościami biurowymi. Obecnie wykorzystanie innowacji w tym obszarze stanowi istotny wyróżnik dla dewelopera. Firmy takie jak Skanska (więcej na ten temat piszemy w jej materiale w dalszej części tego wydania) czy HB Reavis traktują je jako ważny element swojej strategii rozwoju. Natomiast Vastint obecny w kilku polskich miastach stawia na sprawdzone, choć wciąż umiarkowanie rozpowszechnione, rozwiązania marketingowe jak np. oglądanie biura za pomocą wirtualnej rzeczywistości (VR).

Organizacje powołujące się na stosowanie rozwiązań spod znaku proptech są praktycznie skazane na współpracę z technologicznymi start‑upami, jeśli nie chcą wydać się gołosłowne. Wspomniana Skanska realizuje tego typu praktykę poprzez współpracę z siecią coworkingową Business Link, z którą stworzyła akcelerator technologiczny Urban Quest. Można w nim znaleźć projekty wykorzystujące internet rzeczy lub sztuczną inteligencję. Z kolei HB Reavis organizuje szereg wydarzeń skierowanych do społeczności technologicznej czy bezpośrednio do start‑upów.

Poruszając ich temat, nie sposób nie wspomnieć o kolejnym bardzo ważnym trendzie na rynku nieruchomości biurowych. Od swojej nowej siedziby najemcy bardzo często oczekują szeroko rozumianej elastyczności, którą można definiować w różny sposób. Niektóre firmy rozumieją pod tym pojęciem np. możliwość swobodnego personalizowania przestrzeni pod kątem konkretnych zespołów. Jednak na ogół elastyczność ma dużo węższe znaczenie. „Elastyczność przestrzeni biurowej polega przede wszystkim na możliwości zwiększania lub zmniejszania przez najemcę wykorzystywanej – a więc i opłacanej – przez siebie powierzchni – wyjaśnia Łukasz Kałędkiewicz. – Część firm zabezpiecza sobie w kontraktach możliwość dalszej ekspansji, a wynajmujący oczywiście przewidują kary umowne za ograniczenie skali wynajmu. Najbardziej elastyczne są, naturalnie, biura coworkingowe, w których umowy można podpisywać nawet na kilka tygodni”.

Zarządzanie zespołami bez tajemnic »

HBRP Excellence „Zarządzanie zespołami” - ebook 

Jeśli wiesz, że perfekcyjne opanowanie sztuki zarządzania zespołem to cecha wyróżniająca doskonałych przywódców, na pewno szukasz niezawodnych narzędzi, które pomogą Ci w osiągnięciu tego celu.
HBRP Excellence o zarządzaniu zespołem dostarczy Ci właśnie tego, czego potrzebujesz - praktycznej wiedzy, która sprawi, że Twój zespół będzie osiągał szczyty swoich możliwości!

Wspomniany coworking to już od lat silnie rozwijający się trend nie tylko na polskim rynku. Początkowo był kojarzony przede wszystkim z wynajmem biurek na pojedyncze dni lub nawet godziny przez freelancerów, którzy mieli problem ze skupieniem się na obowiązkach w domu lub po prostu potrzebowali wyznaczyć jasną granicę między czasem spędzanym na pracy i odpoczynku. Chociaż tacy najemcy w dalszym ciągu zgłaszają się do operatorów przestrzeni coworkingowych, to rynek tego typu powierzchni do pracy wszedł kilka lat temu w znacznie dojrzalszą fazę rozwoju. Dziś to już nie tylko rozwiązanie dla start‑upów i freelancerów. „Tego typu powierzchnia do pracy charakteryzuje się dużą elastycznością, co jest dziś bardzo poszukiwaną cechą – podkreśla Kałędkiewicz, wskazując jednak na pewne ograniczenia. – Oczywiście ta elastyczność odpowiednio kosztuje, co wynika z większego ryzyka ponoszonego przez operatora takiej powierzchni. Niemniej część nawet dużych organizacji stosuje dywersyfikację polegającą na podpisywaniu pięcio- lub czasem nawet siedmioletnich umów najmu w eksponowanych biurowcach w prestiżowych lokalizacjach, a jednocześnie wynajmując określoną powierzchnię coworkingową krótkoterminowo, zwłaszcza że przestrzenie coworkingowe są realizowane w coraz wyższym standardzie zarówno pod względem projektu, jak i wykończenia. Nie widać natomiast tendencji, by firmy w całości przenosiły się do tego typu biur”.

Znaczenie coworkingu rośnie i wszystko wskazuje, że ta forma korzystania z przestrzeni do pracy stała się już trwałym elementem rynku biurowego w Polsce. „Potwierdza to ubiegłoroczne wejście na rynek firmy WeWork dysponującej 508 biurami w stu miastach na całym świecie – wskazuje Kałędkiewicz. – Coworking nie stanowi dziś dużego odsetka całego zasobu przestrzeni biurowej w Polsce, ale od lat widzimy wyraźny trend wzrostowy w tym obszarze. Wynika to z dużej elastyczności tego typu powierzchni. Najemcy są w stanie reagować na bieżąco na swoje zapotrzebowanie, w zależności od uzasadnienia biznesowego, dobierając kolejne metry kwadratowe lub z nich rezygnując”.

Technologia zmienia branżę nieruchomości

Najbardziej widoczna zmiana w sektorze nieruchomości komercyjnych to kolejne przestrzenie coworkingowe. Stanowią one dowód na to, że branża uczy się na szerszą skalę oferować przestrzenie jako usługi (space as a service). Jedna powierzchnia biurowa podzielona na mniejsze jest używana przez wiele podmiotów wynajmujących biura krótkoterminowo. Dzięki systemom komputerowym, czujnikom, algorytmom sztucznej inteligencji i aplikacjom mobilnym możliwa jest sprzedaż powierzchni większej liczbie pracowników, niż wskazywałaby na to nominalna powierzchnia biura. Dzięki cyfrowym technologiom operatorzy przestrzeni, deweloperzy i agencje nieruchomości budują wokół tych możliwości nowe modele biznesowe.

Kolejnym gorącym tematem jest bardzo dynamicznie rozwijający się internet rzeczy. Już teraz szacuje się, że do internetu jest podłączonych około 10 miliardów przedmiotów i obiektów jak urządzenia, maszyny, sensory, zestawy smart home, zegarki, samochody, a teraz także budynki. Eksperci szacują, że do końca 2020 roku liczba rozmawiających ze sobą przedmiotów wzrośnie do 30 lub nawet 50 miliardów. Sensory instalowane w budynkach pozwolą na znaczne ograniczenie zużycia energii, optymalizacja wykorzystania przestrzeni, automatyzacja procesów zarządzania i konserwacji, powiadamianie specjalistów o usterkach jeszcze zanim te wystąpią.

Cyfrowe innowacje w branży nieruchomości, czyli PropTech (Property Technology), to także zaawansowane algorytmy sztucznej inteligencji, które pracując na ogromnych zbiorach danych, pomagają podejmować decyzje inwestycyjne. Wiele rozwiązań potrafi już automatycznie wyceniać nieruchomości, prognozować zmiany cen w czasie, sugerować inwestycje i doradzać zarządcom nieruchomości w kluczowych procesach. Firmy, które nie będą gotowe i nie wykorzystają cyfrowej szansy już teraz, wkrótce mogą zostać daleko w tyle.

*Bartosz Dobrowolski, CEO Proptech Poland, członek zarządu RICS Polska*

Stwórz sobie przestrzeń

W branży nieruchomości biurowych na dobre zagościł też trend tzw. placemakingu, polegający na wieloaspektowym podejściu do planowania, projektowania i zarządzania przestrzenią publiczną. Chodzi o takie aranżowanie najbliższego otoczenia biura, aby służyło nie tylko do przemieszczania się z i do pracy. Takie wyrywanie otoczenia z paradygmatu ciągu komunikacyjnego odbywa się na wiele różnych sposobów, chociaż badanie ICAN Research wskazuje, że – znów – głównym celem jest dbanie o komfort pracowników. W przypadku firmy Skanska przekłada się to na rozwój funkcji samej nieruchomości i tworzenie wartości dodanej dla lokalnej społeczności. HB Reavis natomiast myśli o interakcji z konkretnymi społecznościami, np. podczas wydarzeń takich jak HB Reavis Talks.

Jednocześnie w badaniu ICAN Research czytamy, że wystrój i jakość biur to wciąż najważniejsze czynniki kształtujące wartość w poczuciu bardziej konserwatywnych deweloperów, którzy stawiają przede wszystkim na tworzenie tzw. budynków ponadczasowych. Ich również łatwo zrozumieć. W czasach gdy architekci prześcigają się na atrakcyjne projekty budynków, łatwo odnieść wrażenie, że obiekty wywołujące zachwyt jeszcze parę lat temu, dziś wydają się nieco „opatrzone”. Dlatego część firm woli decydować się na sprawdzone formy architektoniczne, które starzeją się w zupełnie inny sposób i znacznie wolniej niż niektóre eksperymenty. Łukasz Kałędkiewicz z CBRE nie kryje, że tempo starzenia się budynków w świadomości najemców stanowi istotne wyzwanie dla deweloperów. „W Polsce buduje się dziś wiele biurowców, przez co powstaje wrażenie, że budynki szybko się starzeją. Wiele firm pod koniec kilkuletniej umowy zaczyna intensywnie rozglądać się za nową siedzibą, bo dotychczasową uważają za już wymagającą modernizacji. Tymczasem w wielu zachodnioeuropejskich miastach nikomu nie przyszłoby do głowy, aby istniejący od pięciu lat budynek uznać za stary” – podkreśla.

Rekordowy wzrost

Jak te wszystkie innowacje i trendy wpływają na rynek? Niewątpliwie sprawiają, że firmy chętnie rozglądają się za nowymi siedzibami, które mogłyby stanowić nie tylko reprezentacyjne miejsce pracy, ale także narzędzie do podtrzymywania wysokiej motywacji pracowników oraz przyciągania nowych talentów. Między innymi właśnie to zapotrzebowanie skutecznie zachęca inwestorów do realizowania kolejnych budynków (zobacz ramkę Warszawski rynek biurowy w liczbach). „Rok 2018 był z pewnością rekordowy pod bardzo wieloma względami – podkreśla Kałędkiewicz. – Wynika to m.in. z rozwoju firm działających już w Polsce. Wraz ze zdobywaniem kolejnych klientów i zatrudnianiem nowych pracowników zaczynają potrzebować coraz więcej przestrzeni do pracy. Dlatego biznes co jakiś czas wynajmuje dodatkową przestrzeń. Z drugiej strony cały czas mamy nowych graczy na rynku. Popyt napędzają wreszcie fuzje firm. Po pewnym czasie od połączenia zarządy zaczynają poważnie brać pod uwagę przeniesienie wszystkich operacji do wspólnej siedziby, co znacząco usprawnia codzienną działalność”.

Obecna korzystna koniunktura w branży nieruchomości biurowych trwa praktycznie nieprzerwanie od 2010 roku, kiedy rynek zaczął powoli otrząsać się po spowolnieniu gospodarczym. Od tamtej pory niemal co roku notowaliśmy rekord wynajętej przestrzeni biurowej”.

Ten tekst jest częścią projektu Biura: nowa definicja przestrzeni. Architektura. Design. Komfort pracy. Funkcjonalność przestrzeni i efektywność pracowników. Podpowiadamy, co warto zmienić w otoczeniu biurowym, by codzienna praca była bardziej efektywna i przyjemna. Odkrywaj i zmieniaj swoje biuro »

Jeśli jednak na rynku od lat trwa hossa, to kiedy możemy spodziewać się odwrócenia cyklu koniunkturalnego? „Najlepszym wskaźnikiem popytu jest odsetek pustostanów, który wciąż maleje. Istnieje pewne prawdopodobieństwo, że w roku 2020 lub 2021 wskaźnik ten wzrośnie ze względu na oddanie wielu projektów, które obecnie pozostają w realizacji. Jest jednak prawdopodobne, że rynek wchłonie również tę powierzchnię”.

W nieruchomości biurowe najbardziej intensywnie inwestują największe międzynarodowe korporacje, dla których odpowiednia siedziba jest – jak wspomnieliśmy – nie tylko elementem wizerunku, ale także swoistym narzędziem do rekrutacji kadr. Skuteczność nowoczesnego, atrakcyjnego i dobrze skomunikowanego biura w pozyskiwaniu nowych pracowników okazała się tak duża, że również mniejsze organizacje nie mogą już pozwalać sobie na bylejakość w przestrzeni do pracy. „Ta rywalizacja o najbardziej poszukiwanych pracowników ma wpływ również na siedziby mniejszych organizacji – zauważa Kałędkiewicz. Kiedy na dobre rozpoczął się rozkwit branży BPO/SSC w Polsce, tego typu firmy szybko zaczęły podkupywać pracowników z wielu mniejszych przedsiębiorstw mających nieraz siedziby w biurowcach klasy C. Aby zatrzymać odpływ talentów, również one musiały zacząć inwestować w swoje biura”.

Inwestycje nie omijają także budynków, które jeszcze nie tak dawno robiły całkiem niezłe wrażenie. Dogęszczana przez lata zabudowa biurowa stołecznego Służewca, niewydolny transport publiczny, wieczne korki oraz brak miejsc parkingowych sprawiły, że tę część miasta zaczęto złośliwie nazywać Mordorem. To również część Warszawy, w której można zauważyć znaczenie biurowca dla pozyskiwania pracowników. Znane są bowiem przypadki, gdy firmy ze Służewca były zmuszone zaproponować kandydatom wyższe kwoty, aby przekonać ich do pracy w tym rejonie miasta. Biuro niespełniające wymogów dzisiejszego rynku pracy oznacza więc nie tylko trudności w zdobyciu pracowników, ale może także przełożyć się na wyższe koszty dla organizacji. Najemcy negocjujące stawki w tej części miasta starają się więc akcentować swoje trudności podczas rozmów o przedłużeniu umów z zarządcami nieruchomości. Czy to oznacza, że Służewiec jest skazany na wyprowadzkę dotychczasowych najemców? Niekoniecznie. Biurowe zagłębie stolicy zaczyna przechodzić coraz bardziej intensywną metamorfozę obliczoną na poprawę jego wizerunku (zobacz ramkę Nowe życie Służewca). Zresztą nawet dziś trudno mówić o braku zainteresowania najemców tą częścią miasta. „W branży nieruchomości mówi się, że nie ma czegoś takiego jak zła lokalizacja, są tylko złe czynsze – zauważa Kałędkiewicz. – Droga do przyciągnięcia najemców nie musi opierać się wyłącznie na obniżaniu stawek. Wiele firm na Służewcu stara się uatrakcyjnić tę część miasta. O tym, że robią to skutecznie, świadczy, że w ubiegłym roku wynajęto aż 1/5 całego zasobu przestrzeni biurowej na Służewcu”.

Nowe życie Służewca

Mimo rozwoju biznesowego Woli, Służewiec nadal pozostanie atrakcyjny dla najemców. Zmieni się jednak charakter tej dzielnicy. Już teraz obserwujemy zwiększający się udział najemców z branży kreatywnej oraz nowych technologii. Szukają tańszych biur niż w Śródmieściu czy na Woli. Są to często firmy, które jeszcze niedawno miały siedziby w domach jednorodzinnych, ale rozrosły się na tyle, że chciałyby się przenieść do szklanych biurowców.

Mniejszym firmom Służewiec oferuje też nowoczesne biura w przestrzeniach coworkingowych, które znakomicie uzupełniły dotychczasową ofertę. Kolejną zmianą jest przekształcenie homogenicznej niegdyś dzielnicy pracy w zróżnicowaną funkcjonalnie, pełnowartościową miejską tkankę. Stało się to za sprawą boomu mieszkaniowego – deweloperzy z racji malejących stawek najmu porzucili plany budowy kolejnych biurowców, a w zamian postawili na budownictwo mieszkaniowe.

Był to strzał w dziesiątkę. Okazało się, że wbrew początkowym obawom istnieje bardzo duża grupa ludzi, którzy chcą mieszkać w tym miejscu. Oprócz zwykłych apartamentowców na Służewcu są budowane także akademiki, hotele oraz największy w Polsce co‑living (blisko tysiąc urządzonych jednostek mieszkaniowych połączonych z przestrzenią co‑workingową i bogatą infrastrukturą towarzyszącą). Służewiec przestał wymierać po godz. 17, powstało wiele kawiarni, restauracji i punktów usługowych. Jednak aby mógł lepiej walczyć o najemców, konieczne jest zapewnienie lepszej komunikacji publicznej, rozbudowanej infrastruktury rowerowej oraz przestrzeni projektowanych z myślą o pieszych.

Działalność stowarzyszenia Lepszy Służewiec jest podporządkowana m.in. tym celom. Współpracowaliśmy z władzami miasta przy opracowywaniu analiz transportowych dla tej części stolicy; ich wyniki są obecnie wdrażane. Jesteśmy także zaangażowani w tworzenie przyjaznych pieszym przestrzeni publicznych. Dzięki takim działaniom ta niegdyś biurowa dzielnica zmienia się w kawałek prawdziwego miasta. Cieszymy się, że możemy czynnie uczestniczyć w tym procesie.

*Karina Koziej, stowarzyszenie Lepszy Służewiec*

Nie tylko stolica

Chociaż Warszawa jest i pozostanie najważniejszym rynkiem biurowym w kraju, to intensywny rozwój widać również w innych dużych miastach Polski. Jak wynika z danych CBRE, w całym 2018 roku w Warszawie oddano 232,7 tys. mkw., a w miastach regionalnych łącznie 511,2 tys. mkw. Aż 26‑procentowy udział w regionalnym rynku ma Kraków, Wrocław ma 21,5%, a Trójmiasto – 16%. „Oprócz tych trzech silnych rynków regionalnych, jest szereg miast, które szansę na rozwój rynku nowoczesnych biurowców mają dopiero przed sobą – zaznacza Kałędkiewicz. – W takich ośrodkach jak Szczecin czy Rzeszów bez wątpienia mieszka sporo doskonale wykwalifikowanych osób, które z pewnością znalazłyby pracę w nowoczesnych centrach świadczących zaawansowane usługi dla biznesu. Jednocześnie międzynarodowe firmy nie palą się do rozpoczynania działalności w tych miastach, ponieważ nie ma w nich nieruchomości w odpowiednim standardzie, by móc umieścić w biurze np. 250 osób. Inwestorzy natomiast nie planują stawiania w tych miastach nowoczesnych biurowców, ponieważ nie ma w nich międzynarodowych organizacji. Z tego błędnego koła wyrwać się można przy wsparciu władz samorządowych, które mogą ułatwić obu stronom współpracę”.

Jak oceniają eksperci CBRE, w 2019 roku zasoby regionalnej powierzchni biurowej mogą przekroczyć 5 mln mkw. i zbliżyć się do tych warszawskich (na koniec ubiegłego roku wyniósł 5,46 mln mkw.).

Przygotuj się na przyszłość

Łukasz Kałędkiewicz zwraca uwagę, że nawet w warunkach obecnej hossy deweloperzy mierzą się z pewnymi wyzwaniami. Polegają one m.in. na trudności w synchronizacji kilku realizowanych jednocześnie inwestycji, znalezieniu pracowników czy też napędzanym przez koniunkturę wzroście cen materiałów budowlanych, który w pewnym momencie może zostać przeniesiony na najemcę. „W przypadku powstających dziś budynków podpisano już wiele umów tzw. przednajmu, co zabezpieczyło ceny. Jednak można się spodziewać, że w przyszłości rosnące koszty deweloperów znajdą odzwierciedlenie w wyższych stawkach czynszów” – przewiduje Kałędkiewicz.

Biuro niespełniające dzisiejszych wymogów oznacza nie tylko trudności w zdobyciu pracowników, ale może także przełożyć się na wyższe koszty dla organizacji.

W jakim kierunku będzie się rozwijać branża nieruchomości biurowych? Raport z badania ICAN Research podpowiada, że umocni się wykorzystywanie biura jako narzędzia służącego rywalizacji o pracownika. Firmy zmagające się z trudnościami w pozyskiwaniu najlepszych kadr na rynku już dziś traktują atrakcyjny biurowiec klasy A jak benefit pozapłacowy dla pracowników. W czasach zaostrzonej rywalizacji o najlepiej wykwalifikowanych specjalistów firmy są skłonne płacić więcej za najlepsze biura.

Deweloperzy, którzy spodziewają się, że znaczenie atrakcyjnego biura dla pracowników będzie rosnąć, są świadomi tych trendów. Wszystkie rozwiązania wdrożone w przestrzeni biurowej będą nadal podporządkowane finalnemu użytkownikowi, zwłaszcza reprezentującemu pokolenia dopiero rozpoczynające karierę. „Wyzwaniem przyszłości będzie pogodzenie różnych stylów pracy np. dwudziestolatków, którzy dopiero rozpoczynają karierę zawodową, i pracowników po sześćdziesiątce” – potwierdza Łukasz Kałędkiewicz.

Zgodnie z oceną ICAN Research, te przewidywania szczególnie wyraźnie mają urzeczywistnić się w Polsce będącej najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem biurowym Europy Środkowej i Wschodniej.

PRZECZYTAJ TAKŻE: Praca w otwartej przestrzeni potrafi być koszmarem »

Naucz się koncentracji, pracując na otwartej przestrzeni 

Rebecca Knight

Praca w otwartej przestrzeni biurowej potrafi być koszmarem, zwłaszcza gdy robi się coś, co wymaga skupienia. Co gorsza, uwagę mogą rozpraszać współpracownicy – być może prowadzą właśnie głośną rozmowę albo ich telefony nieustannie dzwonią.

Dziękujemy, że jesteś z nami! Cieszymy się, że interesują cię treści dostarczane przez „Harvard Business Review Polska”. Każdego dnia dajemy ci sprawdzone rozwiązania problemów biznesowych. Nie chcesz przegapić żadnej praktycznej wskazówki? Zapisz się na nasz newsletter! Sprawdź hbrp.pl/newsletter.

Dziękujemy, że jesteś z nami! Cieszymy się, że jako zalogowany użytkownik sięgasz po praktyczne treści dostarczane przez „Harvard Business Review Polska”. Każdego dnia staramy się wyposażać cię w sprawdzone rozwiązania problemów biznesowych. Zostań prenumeratorem HBRP i ciesz się wiedzą bez ograniczeń. Sprawdź na hbrp.pl/prenumerata.

Dziękujemy, że jesteś z nami! Jako prenumerator „Harvard Business Review Polska” wiesz, że każdego dnia wyposażamy cię w sprawdzone rozwiązania problemów biznesowych. Nie chcesz przegapić żadnej praktycznej wskazówki? Zapisz się na nasz newsletter! Więcej na hbrp.pl/newsletter.

Powiązane artykuły


Bądź na bieżąco


Najpopularniejsze tematy